二手房过户哪种方式最划算

小明是东莞bd人，父母想把名下的房子改成小明的名字。小明了解后发现，虽然是父母的房子，要想过户给自己，也可以采用不同的方式，每种方式费用区别较大。他希望知道，到底哪种方式最划算？

那么父母名下的房子想转给小明，要如何操作，需要多少费用？”继承、赠与、买卖过户方式到底都需要多少成本？选择哪种过户方式更加划算？看似简单的过户操作起来还是会遇到不少麻烦。

东莞市粤有家房地产资深经纪人向我们介绍，像小明这样的情况，有继承、赠与、买卖三种过户方式。

继承的方式税收目前是最低的，相关税收均可以进行减免。但是要明确的是，要采取继承过户方式，需要等到父母过世以后。同时必须到公证处办理相关继承公证后才可以办理相关税收减免手续。

采用赠与的方式，直系亲属之间的赠与是可以免除个人所得税的，不过需要缴纳4%的契税。(所谓直系亲属，主要包括配偶、父母、子女(包括养子 女、继子女、非婚生子女)、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹)如果房屋价值被认定为200万元，小明则要交8万元的契税。但需要提醒的 是，如果没有事先约定，这种赠与是可以撤回的。

在去年，国家税务总局出台通知，对这一程序也进行了简化。过去办理赠与手续除了要提供双方身份信息和房产材料之外，还需要提供一份赠与公证书， 而办理这份公证书需要缴纳房屋价格1.2%的公证费。新规定出台后，办理直系亲属之间赠与时，无需赠与公证，只要提供双方亲属关系公证即可，这种公证相比 赠与公证要便宜不少。

采用买卖方式，如果其父母房子的购房时间已经满两年了，5%的增值税就可以免征了，个人所得税的税率为1%，契税的税率为1%-4%不等，主要和小明家庭名下有无其他住房有关系。

房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种，继承方式分为法定继承和遗嘱继承。子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。继承需要遗产人去世后才可办理产权过户，并且需要到公证处进行公证，这一系列手续办理比较麻烦。因此房产继承这种方式属于费用少风险高。

哪几种情况不能过户?

1.未经房屋的其他产权人同意

当该房屋属于共有财产时，代表房屋产权人不止一个，那么在进行二手房过户时，只有一个产权人签合同的话是无效的。因此过户时必须所有产权人都到场签字，或是让无法到场的产权人出示授权书委托他人签字。(如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买，即使房产证上仅有一人名字，也需要配偶知情同意签字确认卖房)

2.房产证抵押中或贷款没还清

房屋主是否有房贷没还清、房屋是否被抵押中?如果房屋在抵押中，需要先将贷款还清取回房产证后才可以顺利过户。

3.房屋处于被查封时期

若二手房正处于被检察院、法院等国家机关扣押和查封，房屋的所有权转移不得对抗公权力。

4.违章建筑或鉴定为危房的二手房

如果此二手房有违章建筑，那么在违建拆除恢复原样之前房屋是不可以过户的。而鉴定为危房的二手房是失去居住价值的，自然也不可以过户。

5.具有特殊性质的二手房

学校、军队、医院的房子、未满五年的经济适用房、法拍房、小产权房等这些特殊性质的二手房，这些房子容易受到其性质的限制。