房地产经纪人基础知识手册
房地产经纪人基础知识
1. 房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
2. 房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
3.二手房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。
4.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。
5. 房地产市场
主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：
一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
6. 土地类型
土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施等。
7.土地使用年限居住用地：70年。工业用地：50年。教育、科技、文化、体育用地：50年。商业、旅游娱乐用地：40年。综合用地或其他用地：50年.备注：续交土地出让金，房可再使用70年
8.普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
9.非普通住宅：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);
2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);
3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上
10.容积率：建筑面积毛密度是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率
11.户型：房屋的结构和形状；
12房屋产权转移的形式：1买卖2赠与3继承4互换5产权调换6离婚析产
13.国有土地使用权的获得方式有哪些出让、划拨；
14.房地产登记的种类有哪些房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记
15.公共维修基金缴交比例？
购房款的3%或每年每平米2元9；购房人缴存的维修基金什么时间返还
在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额
16.配套：双气，煤气，天然气，暖气，三线（电话线，有线电视，网络），双水（上下水），三水（上下水，中水），卫星电视，传达等；
17.房屋产权证分哪几种
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》
18.商品房销售须具备以下五证
国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证和商品房销售许可证
19.房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究
二；面积概念
1总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
2建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
3公用建筑面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积4使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然
层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。
5公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
6住宅的实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。
7套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
8房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。别墅：独栋、连排、连体、叠拼、双拼
9.三通一平
是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
10.七通一平
是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
土地管理局
代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。
公证处是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
净高：层与层之间的净空高度（指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度）
进深：是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。（目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。）开间：是指一间房屋内一面墙皮加到另一面墙皮之间的距离（开间3的倍数如：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。）
朝向：指房屋所处的具体方位，以客厅所处的位置为基准（如坐北朝南，南北通透）
多层：楼房高度在7层以下（含7层）的建筑物
小高层：8-12.13层之间的建筑物
高层：13-30层之间的建筑物
超高层：30层以上的建筑物
跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
错层：错层结构属于竖向布置不规则结构
平层：除以上外都是平层了
房地产登记按下列程序办理:
·提出申请；
·受理申请;;
·审查申请文件;;
·权属调查;;
·依法公告;;
·确认房地产权利;;
·将核准登记事项记载在房地产登记册上;;
·计收规费并颁发房地产权利证书;;
·立卷归档。
怎样申请房地产登记
申请房地产登记，应当按照有关规定向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。
申请房地产登记，能否委托他人办理
申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。。
不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，如果能够则怎样办理
只要具备合法身份证明的国内公民都可以购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。
多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答
可以由购房者协商自行决定，不作限制。
几种常见的建筑构造形式
按照材料分：木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。
按受力形式分：框架结构、剪力墙结构、膜结构
.基础设施和配套设施的涵义
基础设施
水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。
配套设施
会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施
影响房地产消费的因素
（1）经济社会发展及城市化的水平
经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。
（2）城市人口增长及生活水平
城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。
（3）房地产价格水平
与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。
（4）国家政策
国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。
（5）城市产业结构
城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。
（6）消费者对经济发展形势预测
消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。
基本工作
1，认识房源
作为房地产经纪人，必须熟悉很多房源先跑盘后牢记用业余时间熟悉路段及物业所在位置脑中嘴里都有房张嘴就来，如同推销员要非常了解自己手中的货物一样，才能提高成交机率，成倍地增加销量，随身携带委托代理委托协议书收钥匙空看跟房主沟通学会做简易户型图；学会看朝向房屋讲究的是采光；
2，熟透房源学会了解房产跟业主的信息例如：售房动机、期望、过去的经验/有无售房经验、业主的性格、看房是否方便等。还要尽可能多地了解有关房产的信息产权有无抵押有无纠纷；
3，看房前后
看房为销售过程中很重要的环节
首次邀约对业主应注意的事项，确认时间跟地点，约业主应提前十分钟到告诉业主要准时到可告知业主客户还要看另一套等举例说明；
对客户应注意的事项，经纪人应准备2.3套不同类别且接近客户需求的房子，
先中后优再差，这样能增加房源的对比性又能增加客户的选择性，激发客户的看房兴趣，可利用自己的话术技巧；可举例说明；
看房前整理着装摆正态度名片看房单米尺笔公文包设计看房路线等
看房中防止跑单紧跟人少的一方做出高品质的有效沟通等
看房后业主跟客户回访等
开发房源
开发客户
把握房源跟客户
寻找卖点
寻找更多的客户资源与房源
客户等级划分
面谈引导
促成成交
售后服务
房产经纪人的基本技能；
拓展能力表达说服能力判断能力协调能力经营能力创造能力
房产经纪人的基本素质
生理素质：头脑清醒反应敏捷等
心理素质：善于沟通适应能力强平常心等
职业修养：职业形象职业道德协作意识市场意识信息意识
职业道德：诚实信用有事业心有责任感加强自律
房产经纪业务实战技巧
四熟悉：熟悉城市和区域的基本情况，熟悉房产政策和法规，熟悉市场情况，熟悉公司的盘源和客源，
五学会：学会调查学会分析学会揣摩学会追踪学会交友
五字决：快准紧贴勤【狠】
服务5S：速度微笑真诚机敏研学
对待客户五心：信心热心细心诚心耐心
当客户看中房子讲五点：拉逼编演签；
过五关：脸皮关专业关压力关辛苦关诱惑关
电话营销技巧
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