经济适用房 ·

商品房,经济适用房,房改房相关解释

房屋产权证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。普通商品房、经济适用房、房改房这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范,但在使用和交易方面有着一定的区分。下面就是关于这三种类型的相关解释。

商品房

1、商品房:

完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。

2、经济适用房:

国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定:职工个人购买的经济适用房,房屋产权归职工个人所有,已取得合法产权证书,即可依法进入二级市场上市交易。上市后,其收益全部归个人所有。这就是说,经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样,唯一不同的是,经济适用房在出售时,购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样,在办理完产权过户手续后,购买人所得到的就是普通商品房的产权证书,再次交易的时候,就无需交纳土地出让金了。

3、房改房:

房改房也可以称为已购公房,即在计划经济条件下,城镇职工根据政府相关城镇住房政策,由单位分配,按照成本价或者标准价购买的房屋。房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

按照成本价进行购买,产权归个人所有的房屋如果想要进行转让,其处置、使用权不需要经过单位的同意,但是该类房屋的收益权受到一定的限制,
即(1)已购公房直接上市交易:已购公房直接上市交易的,房屋的购买人补交相应的土地的土地出让金,对于房屋每平米的售价超过规定数额的,其收益由产权人和原产权单位要进行分成。
(2)将已购公房转化为商品房进行交易:将已购公房转化为商品房进行交易的,需要由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%缴纳土地出让金后,进行交易。

如果按照标准价进行购买的房屋,房屋所有权人享有部分产权。在转让时,需要先按照成本价补足房价款及相应的利息,将所有产权收归个人所有后,进行出售。此时原单位有优先购买权,若原单位放弃其优先购买权,则在缴纳相关税费和土地收益后,职工和原产权单位按照产权比例进行分成。