增城金众江悦府一手楼盘

【金众江悦府】区域说辞 您好，欢迎来到千人宜居大盘，我是金众江悦府的客户经理 XXX（递名片），很高兴 为您服务，请问先生/小姐怎么称呼？ X 先生/小姐是从哪里过来，对我们的区域熟悉吗？下面先为您介绍一下整个区域的概 况。一、区位介绍（湾区发展意义—粤港澳湾区发展影响） 我们项目是处于整个粤港澳大湾区的发展核心，相信您对湾区的发展也有一定的了解， 粤港澳大湾区与纽约湾、旧金山湾、东京湾并列为世界四大湾区，湾区经济具有开放的经济 结构、高效的资源配置能力、强大的聚集外溢功能及便捷的国际交通网络，以小支点撼动整 个区域乃至世界的经济发展，以世界的其他三个湾区做例子，人口占各自国家约 20%，经 济总值占各自国家的 30%-80%，同时也是各自国家的经济辐射点，每平米经济生产总值最 高、交通网络最便捷、人才聚集度最高。与其他三大湾区相比，粤港澳大湾区面积最大、人 口最多、发展速度最快，GDP 总值比肩纽约湾，经济发展速度是其他三大湾区的 2-3 倍。 2019 年统计，2018 年四大湾区影响力各指标排名中，粤港澳大湾区经济影响力位列四大 湾区之首。（2019 年 1 月 21 日中国社会科学院财经战略研究院重大成果发布会，《四大 湾区影响力报告（2018）：纽约·旧金山·东京·粤港澳》）。

随着粤港澳大湾区的建设发展 逐步推进，重点发展的城市高新产业、交通枢纽将高度集聚，也将成为整个国家经济最发达 的地区，随之而来的就是人口结构的变化，高端人才大量涌入，对区域内的居住需求将大幅 提高。二、区域阐述（针对不同区域客户侧重不同区域说辞） ? 针对东莞客户：东莞在湾区发展中的作用—未来承接产业转移的意义—未来
发展预期（注：针对东莞客侧重先讲这部分，广州的规划内容视情况后讲） 本项目处于广州与东莞交汇处，位于东莞东城北部区域，东莞作为粤港澳大湾区重点 发展的 9 大城市之一，具有得天独厚的地理优势，是全国唯一一个处于两个一线城市之间 的城市，同时也是处于湾区发展引擎城市之间的城市，具备承接广州、深圳科技产业转移的 先天条件。响应湾区发展，广东省提出“科技创新走廊”，打造广州、东莞、深圳一走廊上的十核 多节点，形成粤港澳区域内高新科技产业高度密集的科技创新带，东莞作为这一走廊上的重 要纽带，起着至关重要的桥梁作用，政府着力打造“创新中轴”，北上广州，南下深圳，双 向承接广深两地产业转移，建成具有全球影响力的先进制造基地、国家级粤港澳台创新创业 基地、华南科技成果转化中心。
2019 年，东莞 GDP9482.5 亿元，排名大陆区第 19 名，已超过合肥、福州、西安等 省会城市。同比增长 7.4%，增速高于同期全国（6.1%）、全省（6.2%）平均水平，始终 保持高速发展的状态，预计今年将迈入“万亿俱乐部”。随着粤港澳大湾区的建设发展，东 莞发展增速还将上升新高度。 在广深两地高房价的挤压、产业转移至东莞及东莞现有的优越居住条件之下，东莞吸引 大量外溢客户，成为人才择居的第一选择。东莞随着城市规划蓝图的不断实现，城市魅力、 吸引力也逐步上升，大量外来人流涌入东莞，对于住房的需求也不断提高。 广东省统计局数据显示，2019 年东莞人口排名广东省第三，常住人口约 846.65 万人， 外来人口约 600 万人。（以上数据来源：《2019 年广东省国民经济和社会发展统计公报》）。

在 2019 年度青年人口吸引力城市中排名第三，仅次于深圳、广州（以上数据来源《2019 年度中国城市活力研究报告》）。东莞的城市吸引力在本次疫情后复工人员流动数据就可以 反映出来，截止至 2 月 19 日，东莞迁入人口量占据全国 3.56%，位于全国榜首，坐实“最
具吸引力城市”的名号！（此数据来源于 21 世纪经济报道） 据统计，东莞 2019 年全市一手房供应约 437 万㎡，同比下降了 13%，一手住宅成交 549 万㎡，同比增长 7%，供不应求的情况明显，加上今年疫情影响之下，土地供应也延后， 很多开发商在供应方面也变得谨慎，推迟供应的现象多，今年供不应求的情况将更加明显。

东莞统计局发布，今年 2 月全市新建商品住宅 23276 元/㎡，东城、莞城的价格现在在 3.2-3.3 万元/㎡。再看整个东城北的价格，石碣房价 1.7 万元/㎡，高埗房价 2.2 万元/㎡，石龙约 1.6 万元/㎡，其他低于 2 万/㎡的镇区少之又少，货量更是不足，在整体供应量不足的情况 下，东莞 200 万以内的房源进入告急状态! 本项目位于东莞东城北，距离石碣仅一桥之隔，通过项目旁边的江龙大道到直行进入东 风路、榴花路，转入莞龙路，再进入东城中路，全程不到 30 分钟直达东城中心，价格仅仅是东城的一半，可以说是整个东城北的价格低洼区，现在东城、莞城价格处于价格高位，而 且城区房源供应严重不足，前两年就可以看到，有很多的东城人在高埗、石碣置业投资，所 以高埗、石碣的房价在短时间内飙升起来，随着房源不足、房价上升，必定还会有更多的置 业人群向北部迁移，而本项目是东城北最具性价比的项目，升值空间大，升值潜力无限，现 在正是抄底入手的最佳时机。 针对广州客户：广州省会城市定位—“东进”发展战略—“广深科技创新走 廊”产业转移趋势（注：针对广州客侧重先讲这部分，再讲东莞的内容，东莞内容必讲） 本项目地处粤港澳大湾区核心引擎城市广州的东部增城，紧邻东莞市区。广州作为广东 省的省会，是湾区金融、科技、教育和贸易的中心。湾区交通路网的建设加速（比如说珠海 有港珠澳大桥，中山有深中通道，东莞有虎门大桥、南沙大桥，南沙至东莞的过江隧道等等）， 把珠三角城市的人才、科技、资金汇聚在一起。得天独厚的地理位置优势，让广州稳居大湾 区真正的核心地位。

如今广州中心地区容量饱满，政府提出经济“东进南拓北优”的发展战略，其中“东进” 战略举措是将增城及花都打造为广州城市副中心，将南沙打造为国家级自贸区，全面加速广 州东部地区的经济发展，政府的重点发展区域即将是置业的热门区域。增城作为“东进”战 略发展的区域之一，重点以生态旅游业为支柱，完善交通建设，形成广州东部综合交通枢纽 功能，发展潜力巨大的增城区现已经吸引各大产业入驻，如：富士康 8K 项目、中国平安金 融项目、广汽本田工厂、中俄贸易园等。 广东省政府响应粤港澳大湾区发展，着力在广州—东莞—深圳十核多节点上打造“广 深科技创新走廊”，本项目处于广州及东莞的交汇处，所在区域是高新产业转移的桥头堡， 未来将有大量高新产业聚集，预计今年随企业转移的高素质人才将达到 105 万。作为全国 一线城市唯一不限购的区域，且价格目前处于低洼，随着增城的不断发展，高消费群体的不 断涌入，不久迎来新一轮的房价上涨。

总结：针对东莞客仅输出“东莞区域总结”，针对广州客需同时输出 “广州区域总结”及“东莞区域总结” （东莞区域总结）本项目处于东莞东城北，与石碣仅一桥之隔，距离东城中心仅 30 分 钟，但价格仅仅只是东城的一半，受东城高价及房源的影响，将会有大量置业人群外溢到东 城北置业，而本项目是整个东城北最具性价比的楼盘，不管是置业还是投资，都是外溢置业
人群的首选，现正是抄底入手的大好时机。

（广州区域总结）本项目处于政府重点规划的东进战略区之一——增城区，相比于花 都和南沙，增城交通枢纽最多、地铁线路最多，是交通最发达、最适合居住、最具性价比的 区域，且本项目是处于东莞及广州增城的交汇处，处于“广深创新走廊”、“东莞科创中轴” 发展迁移的节点之上，是产业转移的重点片区，人才择居的首选楼盘，未来置业人群的增加 将带来一波价格上涨。 （投资价值阐述）疫情影响，近期国家政策适度宽松，比如降准降息、减税，宽松货币 之下带来的影响就是通货膨胀，换句话说，现在钱放在手里只会贬值，应对贬值 99%的家 庭都是靠房产来避险。

当下最终要的是抄底入手本项目这样具备强大升值潜力的房子，
一是 价格处于低洼时期，具备较大升值空间；
二是复式产品本来就比平层洋房更具升值空间（此 处通过对比复式、平层产品二手价格来说明，参考现场价值展板）。 一会带您去看看我们样板房，您感受会更深，这里我先卖个关子，先给您介绍下我们项 目所在的片区的规划情况和项目的总体情况。
三、片区规划（江龙新城规划理念——道路升级——特色板块划分 ——项目所在板块规划） 本项目所在的片区，是政府着力打造的粤港澳大湾区特色名片——“江龙新城”，集 战略新兴产业、国际商贸、生态观光、休闲居住为一体。
新城的建设包括特色板块区域打造、交通及配套的全面升级，其中交通的升级包括我们 项目外面的江龙大道沿线总长 13 公里的改造，采用一级公路标准升级成双向六车道，设计 速度为 80km/h；以及东莞 12 号线的线路调整，连接广州地铁 16 号线，途径本项目所在的片区。
片区的特色板块规划分为：休闲居住区、战略新兴产业区、国际贸易示范区、高端农业 生态区、滨水观光区、江岸综合体，项目所在的片区位于休闲居住区南侧，与滨水观光区、 江岸综合体相邻，本项目即坐拥宜居生活环境，又享有休闲、景观配套。滨水观光区规划以 临江滨水带、湿地公园为核心，建设游乐项目、生态公园、剧院、图书馆等行政文化建筑和 娱乐休闲功能建筑，形成独有的“江河”文化产业休闲带。江岸综合体的建设以特色餐饮、 企业孵化产业基地、亲子活动休闲带为主。本项目所在的板块以江龙大道为中轴，对两侧三 旧建筑进行改造，改建增设商业商贸设施、中小学教育配套、市政休闲公园等配套建筑。未 来距离本项目仅 500 米将有一个 1.7 万㎡的商业综合体，销售中心及附近等区域将建成一 个 2.1 万㎡的大型商业综合体，距离本项目约 300 米处是碧桂园的旧改项目，未来将打造 成 3 万人的大社区，并配备了学校、医院。 ? 片区总结话术： 本项目周边未来变化较大，片区内未来规划可观，所有的交通、生活配套都在逐步优化 升级，所处的板块为休闲居住区，未来将有大量置业人群涌入，升值空间巨大。
四、项目交通（1 机场、3 轨道、3 地铁、4 枢纽、4 高速/快速） 项目周边路网四通八达，机场、地铁、轨道、高速齐聚，湾区交通枢纽在旁，实现 1 小时湾区生活圈。
1 机场 正果机场（广州第二机场）：规划选址在增城，从项目出发 40 分钟左右直达机场； ? 3 轨道 1、广深铁路：（最近站点东莞站，直线距离约 5 公里）50 分钟直达深圳，25 分钟到广州 天河，每隔 10 分钟一班车；
2、广汕高铁：（最近站点增城火车站，位于本项目附近，具体位置规划中），预计 2021 年通车，半小时到惠州，1 小时到汕尾；
3、增莞深城际列车：（规划中）经过增城火车站，途径东莞及深圳，最后和广深港高铁交 汇于福田站。
4 枢纽 1、新塘站：（距离项目 30 公里），中国首个 TOD 项目，4 条地铁交汇（13 号线、16 号 线、28 号线、20 号线），3 条国家铁路（广深铁路、广汕铁路、京九高铁），2 条城际轨 道（穗莞深城际铁路、新白广城际），以下为各线路开通时间。

增城火车站：（距离项目 15 公里），具体位置还在规划中，有广州境内第一站之称， TOD 交通枢纽，交汇轨道有：6 条国铁（广汕铁路（在建）、东北客车联络线、赣深客专 增城支线、赣深客专松山湖至增城联络线、清从增莞快速轨道（规划）、广深第二高铁（规 划））；2 条地铁（广州地铁 16 号线—规划已落实、东莞 R12 号线—正在规划研究当中）。
资料来源：3、增城西站：包含货运及客运两大功能，具体交汇路线仍在规划中。 4、东莞火车站：距离项目约 8 公里。交汇轨道有：3 条国铁（广九铁路、广深铁路和广梅 汕铁路），1 条地铁（东莞 R2 线）3 地铁 1、 广州地铁 16 号线（规划中）：项目距离 16 号线的石滩站约 12 公里可换乘广州 13 号 线、21 号线直达广州中心区。 2、东莞地铁 R2 线（已开通）：项目距离东莞地铁 R2 线榴花公园站直线距离约 5 公里， 搭乘地铁 10 分钟直达东莞东城中心，14 分钟直达东莞南城 CBD； 3、东莞地铁 R12 线（规划中）：规划显示始发站位于与本项目一江之隔的石碣，距离本项 目直线距离约 6 公里，往南通向东莞南城 CBD。 4 高速/快速路 1、珠三角环线（即广州北三环高速、莞深高速）：本项目距离石碣收费站仅 5 公里，约 10 分钟；1 小时内直达深圳宝安机场； 2、广园快速路：通过东莞境内的环城北路 15 分钟直达广园快速路入口，1 小时内直达珠
江新城、白云机场及正果机场； 3、花莞高速：出入口距离本项目仅 2 个红绿灯的距离，约 15 分钟； 4、济广高速（莞惠高速）：本项目距离济广高速三江出入口仅约 11 分钟。

五、生活配套（教育配套、医疗配套、商业配套、公园配套）教育配套 本项目 5 公里范围内即可满足孩子各年龄段的教育需求。项目自带的 2200 ㎡的公立 幼儿园，孩子在幼儿园就近上学，方便家长接送，且最大程度保障孩子的安全；附近 1 公 里内还有下围村幼儿园作为备选；2 公里内的公立学校江龙学校满足孩子九年义务教育需 求；除此之外 5 公里范围内还覆盖了 32 所幼儿园，20 所小学和 8 所中学。 ? 医疗配套 距离项目 10 分钟车程的石碣医院及具备三甲标准的东莞第八人民医院；20 分钟车程 到达具被三甲标准增城前海人寿综合医院、松山湖中心医院，全方位为您和家人的身体健康 保驾护航。 商业配套 距离项目 2 公里有一个沙庄综合市场，我们项目位于东城北，距离石碣仅一桥之隔，3 公里即可到达石碣合信地王广场、南铭广场，享受麦当劳、星巴克、华夏嘉纳国际电影院、 嘉荣超市、华润万家等休闲配套，10 分钟左右即可到达保利 200 亿打造的大型综合体—— 挂影洲项目，30 分钟车程可享双万达（增城万达、东城万达），双沃尔玛（号称全亚洲最 大沃尔玛——石龙沃尔玛，还有东城沃尔玛），衣食住行，吃喝玩乐，应有尽有。 ? 公园配套 项目处于东江旁，周边公园分布较密集；3 分钟到达沙庄公园，5 分钟到达黄泗围公园、
涌口公园，6 分钟到达龙地村海景公园；

六、区域篇总结 从区位上来说，本项目地处粤港澳大湾区重点发展的引擎城市，也是广州近两年来着力 发展的城市副中心，占据广州、东莞两大双核的双重发展利好，未来也是企业、产业迁移的 黄金首选之地，随之而来的就是高素质、高消费人群的涌入，对居住的需求将大幅度增长， 本项目周边配套也将随着”江龙新城“的加速建设而不断升级完善，现在处于价格低洼时 期，且不限购，未来这一两年将随着刚刚说的区域发展变化而迸发强大的升值潜力。 且本项目是这个片区、乃至东莞唯一一个纯复式高端社区，复式产品可以说是现在市场 上绝无仅有的稀缺户型，与市面上同面积段的产品相比，本项目产品得房率更高、赠送面积 更多。不仅如此，本项目还是整个片区甚至东莞少有的千人大社区，小区内的配套设施也是 非常完善的，接下来为您详细介绍我们的社区规划（后接沙盘介绍）。